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去年，郑州楼市出现了一个神奇的红盘， 从亮相到清盘，仅用8个月时间，实现六开六罄。 这在当下的市场环境，几乎不可思议。
这个项目叫招商林屿境，项目的火爆不仅吸引了购房者，也吸引了一大批同行考察。
据招商内部统计，300+全国一线房企的研发总、营销总、甚至部分房企老板组团前来踩盘学习。 为什么林屿境能走出独立行情？
个人认为有三个关键词：超配四代宅、全实景、极致质价比。
招商这两年在产品端的研究和进化确实太快了。这不，招商的新品嵩雲序，直接把改善型豪宅的场景叙事，推到了下一个阶段。
实地探访研究后个人感觉，它是招商全新的爆款级产品，也会是全国同行考察北方四代宅的重要一站。
为什么？
首先，嵩雲序用了全新的户型场景逻辑去解构生活场景。
严格来说嵩雲序只有两个户型，约136㎡的高层和约166㎡的洋房，但通过端厅、方厅和奇偶层阳台的变化，能演变出很多不同的生活场景。
约136㎡的户型，你进去第一眼会以为至少有一百五十多平，因为它有约110%的综合得房率。
嵩雲序团队做过深度调研，在改善家庭的生活里，最频繁使用的，其实是客厅餐厅区域。嵩雲序在同面积段的产品里，融入了很多生活化场景和可变空间。
一般主城做产品，为了顶满容积率，往往把面宽做窄把进深做深。嵩雲序这套高层户型，南向开间做到了约12.4米，做了约7.4米纵深的大方厅，连着客餐厨一体化布局，与四代的大露台连通，动线流畅，视野极开阔。
无界LDK：厨房无墙体阻隔，中岛台融入操作与社交功能，做饭时家人可围坐闲聊。整个客餐厅，它因此可以提供的情绪价值就拉满了：家庭陪伴中心、社交场、情绪充电站。
动静分区合理，双套房设计满足多代共居，主卧设计为套房结构，含独立卫浴+衣帽间，另一侧次卧也可变成老人房或育儿房，远离客厅，睡眠不被打扰。
南向阳台奇偶层互不干扰，它可以是空中茶室、阅读空间、儿童游乐区。
北向生活阳台连接卧室，日常收纳+家政功能无缝衔接。
南北双露台总面积超22㎡，136㎡能做出双露台并不难，难得的是招商把南北两个露台都做成了可用空间，而不是一个简易的晾衣台。
约166㎡的洋房户型更夸张，露台接近30㎡，主卧套房还有步入式衣帽间，你没看错，约29.66㎡露台，是真实投影面积。
它带来的是什么？不是约30平一个房间的面积这么简单，而是家庭生活场景可以增加很多个。这个转角露台可以设计成：
空中花园+户外茶室
阅读空间+瑜伽空间
儿童活动区+天光私宴厅
近百平LDKG无界厅，像是家里的生活会所，厨房中岛台是200平户型才有的尺度和配置，可以在家做一场家庭版私宴。
等于你花166㎡的钱，实际能使用202㎡左右的空间。
主卧带五件套卫浴、步入式衣帽间、连通阳台；另一间南向次卧同样套房设计，不再“厚此薄彼”，甚至北向卧室紧邻公卫，在夜晚也可以作为套房使用，家庭平权感很强，这样就不用再有在深夜绕过客餐厅的长征动线去起夜，回来时睡意全无的痛点了。
当下时代都在卷产品，招商经过多年的沉淀，做出了两个「S」级的系统性更新：
首先是在设计端做足了研发内功，刚需改善化，改善豪宅化、艺术化，产品场景化，通过全方位超配的四代宅产品，改变客户认知坐标系。
其次，也是近两年起我们也一直提倡的，做出交付感、场景感的实景展示区，但招商又一次升级了，他们造了一个「十二维全实景示范区」！
听起来有点拗口。可一旦走进去，就懂了： 这是一个让你看一看就会相信的地方。这座承载招商蛇口「序系」十年积淀的郑州首作，在实景呈现和产品端给人不少惊喜。
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嵩雲序的地块约40亩多一点，容积率2.99，在主城核心能有这样素质的地块已经非常难能可贵。招商拿到这块地时，做了非常深度的思考和调研：地块在核心老城区南阳路，周边2km内已经5年没有新房供应，二手房普遍是15年房龄的老产品，品质一般，但需求非常旺盛。
没有新盘，意味着什么？意味着这里的改善人群，一直在等一个答案。
基于此，招商规划打造了一个非常纯粹的改善型社区：
规划了6栋住宅，总户数557 户，户型只有两个面积段，136㎡的高层和166㎡的洋房。
而且在这个项目上，招商做了个全维空间大实验：
邀请了众多一线大师团队规划设计，比如邀请了著名的汇张思做建筑设计，给麓湖做景观规划的麦微景观，在全球获奖无数的明德设计，以及锐度、纳沃设计、TINOKWAN等等优秀团队。
汇张思给嵩雲序的解题思路，是「在地性与时代性的平衡术」—— 既扎根中原文化的土壤，又以现代建筑语言重构生活场景。南向、西向视野开阔无遮挡，采用高层+洋房式平面布局，通过推演6栋建筑单元的高低排布，形成最大化的景观可视界面，确保各个单元获得超大的景观视野。
而在设计上考虑之细致，令人咋舌，总体来说，嵩雲序做了一体化设计。譬如，他们请来了给香格里拉酒店、LV做灯光设计的关永权团队来做灯光亮化的考量。
又比如，整盘的艺术氛围感从城市界面就开始精雕了：嵩雲序沿南阳路打造了约 120 米超长城市界面，从围墙到大门，跳出市井，又融入城市。
嵩雲序主入口约52米宽，用沉香米黄石材干挂出舒展的横向线条，腰线处手工镶嵌的巴西彩虹印象奢石，在阳光下折射出如同嵩山岩层的肌理变化。这种稀缺奢石用在大门雕塑底座，下沉庭院卡座与围墙腰线，光这一项的造价就超过100万。
主城的改善型豪宅门庭，终于跳出了越大越豪的惯性思维。这个门庭，不是炫技，而是用时间和诚意雕刻出来的开场白。
入口雕塑由清华美院赖俊杰定制，以嵩山书侧崖为灵感，放弃3D打印技术，坚持手工建模模拟瀑布流水的线条。
穿过大门，穿过门廊，八棵树龄超过70年的油橄榄树静静列着队，树下是弧形水景，灯光藏在墙里，不见灯，却有温度。
长廊顶部的铝板顶棚，定制地灯，延续了见光不见灯的设计哲学。
你会忍不住慢下来，忍不住抬头看那投影到山石上的光影，像穿过岁月的窗。
嵩雲序用了大量的奢石，是那种温润质感与整体仪式感设计相辅相成，营造出顶豪才有的隐奢感。
一层是多动线的风雨连廊，可以直达架空层，也可以到达负一的下沉式会所。
那一刻，我忽然明白招商的心思：
所谓改善，不是多，而是对。是让每一步归家的动线，都具备驻足的生活场景。
下沉会所里，高品质多配置的健身房、瑜伽室、会客厅，全部对着一座雾森庭院展开。
我比较震惊的，是这么小的地块会所配置如此丰富，甚至还配备了个恒温泳池！
约1600㎡下沉会所与约300㎡架空层组成的双会所体系，构建了全龄社交的立体容器。
从空间规划来看，高层全架空，整体场景化的社交盒子，共同构建起全龄休闲游乐天地。层高约5.15 米，采用仿沉香米黄铝板吊顶与水墨玉石材地面，既有艺术美感，又兼顾实用性。
这一区域并非简单的闲置空间利用，而是兼顾全龄段业主休闲、娱乐、社交需求所进行的系统性布局。
在这里，不同年龄段的业主都能找到专属的活动空间，孩童们可在游乐设施间欢笑嬉戏，真正实现了社区内各年龄段的和谐共融，让架空层成为社区活力的汇聚点。
架空层还配置了共享厨房，未来业主可预约共享厨房，举办家庭聚餐或邻里派对，这种空间 + 活动的双重赋能，让社区从交付之初就充满生活气息。
嵩雲序的架空层8月16日也要开放了，对于这种在主城做到如此高规格的泛会所空间，是非常令人期待的。
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嵩雲序最打动我的，是它把未来变得可感知。
很多时候，我们买房，其实是在买“想象”。
想象那个家的样子，想象孩子长大的模样，想象阳台的阳光，餐桌上的晚饭。
但招商不让你靠想，它选择让你提前看见生活的样子。
他们把最复杂、最真实的生活考量放进了产品端。
比如，对于四代宅产生对视、采光的问题，他们做了很多考察、模拟和研究，最终决定，将高层奇偶层分布在南向和东西向山墙，这样很好的解决了纯南向采光的问题，也做了恰好遮挡视野的挑檐解决对视问题。
还有地库，嵩雲序造了一座超配的中央车站。
弧形环岛落客区采用马蹄石材人工铺贴，坡道 1:12 的缓坡设计适配豪车；在交付后洗车房可通过物业预约服务，司机休息室配备独立盥洗室；车道顶部的弧形铝板波浪造型，由 237 块定制板材拼接而成，耗时 30 天完成。
车库也配备了毫米雷达波，车行灯光渐次亮起时，归家也更有仪式感。
我最感慨的是，业主雨天归家的时候，如果是滴滴/出租车or代驾，可直接进入地库归家，在中央车站完成车辆交接，通过专属电梯直达会所或入户，全程无需接触雨水。
他们不是为了炫，而是不想让你雨天回家还要湿鞋。
之所以如此设计，是把车库的主角从车变成了人。
上一个在郑州造得这么实用又好看的中央车站，是在北龙湖的顶豪金茂璞逸云湖，但那个项目单平售价近五万。
硬件配置和场景拉满了，另一点不得不说的，是嵩雲序的服务和社群。
金玺服务体系的核心，是签约即享服务的理念：每户配备专属管家，提前 3 个月建立家庭服务档案，涵盖儿童托管、宠物照料等个性化需求；招商已经提前启动社群运营序Club会员可享定制签约仪式、生日专属礼遇、会所优先使用权（泳池、健身房）、共享厨房预约……
嵩雲序的奢，更藏在看不见的服务里。
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落地为可触摸的生活，通过场景化、艺术化、智能化去做产品，本质是完成了一次改善价值的透明化验证，同时它也是招商对于好房子的场景化实践。
嵩雲序让我看到了另一种可能：
不是标榜自己，而是用超配实景重新标注这个城市的改善价值坐标。新时代的改善，是一场与时间、空间、家庭、邻里和自己相处的深度选择。当四代频出、卷起来的时候，真正的好房子出现了。
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